益田坪山样本 全国首例“整村统筹”给深圳旧改的启示

“整村统筹”要成为主流，还需要形成具有引导性的相关政策体系，包括向责任主体给予税费、土地价方面的优惠条件，充分调动开发商的积极性。

观点地产 2月26日下午，“中国智慧城市样板建设战略合作签约仪式暨中日英智慧城市产业发展高峰论坛”在深圳楼盘坪山新区举行。

嘉宾名单显示出各方对此次活动的重视。中国城市和小城镇改革发展中心、益田集团核心高管、坪山新区政府领导、中日英三国相关研究专家、华为等企业代表，以及一众媒体均出席了发布会。

通过发布会，益田集团做了两件重要的事，分别是为半年前竞得的坪山南布社区项目即益田共和城邦进行宣传，二是和远道而来的日本、英国代表就项目打造“智慧城市”正式签约。

即便在益田内部人士看来，集团向来低调行事，此番大规模举办活动也属罕见。

身材稍显瘦削的益田集团执行董事、总裁黎志强在致辞时声称，共和城邦项目将成为深圳市及坪山统筹规划的“全国第一个"整村统筹"项目”，整体考虑城市发展、社区集体、居民利益，“解决了城市更新难的问题”。

这种尚处试点阶段的“整村统筹”模式对于深圳而言，它的另一层意义在于：现行的城市更新政策使得不少项目长期处于推进缓慢的困境，坪山的综合统筹做法或许能带来新的思路。有市场人士向观点地产新媒体表示，这种模式至少消除了旧村改造中的拆迁谈判问题，从而解决了开发商的最大烦恼。

全国首例“整村统筹”

观点地产新媒体获得的资料显示，整村统筹，是指土地整备以同一社区内原农村集体组织使用的用地为整备对象，综合运用资金、土地、规划等相关政策，将土地增值收益在政府、社区与相关权益人之间共享，一揽子解决社区转型发展、公共服务配套不足、政府重大项目落地难等全局性问题。

深圳坪山新区政府在线站披露，坪山新区南布社区“整村统筹”土地整备项目留用地合作开发招商项目，占地面积约28.48万平方米，现状总建筑面积26.70万平方米；其中住宅约17.69万平方米，厂房约9.01万平方米。

通过“整村统筹”土地整备项目，政府收回土地面积11.18万平方米，给予深圳市坪山南布股份合作公司(简称南布股份公司)留用地面积17.3万平方米。

公告同时要求，合作开发商需解决28.48万平方米土地整备项目搬迁补偿，和17.3万平方米留用地合作开发事宜。

2015年9月15日，南布社区项目吸引益田、深圳市福田房地产有限公司、深圳市新豪方房地产有限公司共计三家公司参与竞争性谈判。最终，益田凭借“合作开发物业分配比例投标人占比66.9%”方案，成为开发责任主体。

益田集团内部人士向观点地产新媒体表示，早在2014年，集团便已经开始关注南布社区项目。其表示，该项目建筑面积预计逾百万平方米，将与黄阁坑、木头龙两大旧改项目一起提供400多亿元的可售货值。

谈及原因，该人士表示，南部社区项目附近三公里范围内基本涵盖商业、医院、银行、学校、图书馆、高铁站、文化广场等基本设施。除此以外，附近的燕子岭公园以及河流等自然生态资源，也是集团看好项目的因素之一。

益田集团总裁黎志强发表致辞时则透露，南布社区项目将打造为“共和城邦”，这也是集团继半岛城邦、大运城楼盘邦之后第三代“城邦系列”产品，集高端住宅、购物中心等业态于一体。

其续称，2015年，益田在北京楼盘、深圳、西安楼盘、阳朔等地陆续获得项目。“目前，集团持有的可开发销售物业估值已接近1000亿元。”

深圳旧改与坪山样本

在中国不断兴起的新城中，年轻的深圳是最有名的一座。经过30多年的高速发展，深圳已基本建成高度城市化地区，却又承受着建设用地紧张、空间资源不足、城市发展不均的现实困境。

尤其是上世纪90年代初，深圳在特区内开展“统征”工作，保留了一部分土地作为原农村的居住用地及工业发展用地，由此形成大量城中村。此后10多年间，特区内城中村数量进一步增加。特区外则由于早期土地归集体所有，建设用地绝大部分掌握在原农村社区手中。这一切，都将导致往后深圳在利用存量土地时碰到一系列难题。

数据显示，过去几年，深圳土地存量供应占整体供应70%以上，城市的发展高度依赖城市更新途径；而这座城市的城市更新项目实施率却仅为19%2013年底数据。正因如此，在完善政策的过程中，探索一种加快推进城市建设的模式，也被悄然提上日程。

观点地产新媒体了解，2012年5月，坪山新区成为深圳市土地管理制度改革两大综合试验区之一，承担起“摸石头过河”的角色。同年7月，该区率先推出“整村统筹”土地整备模式，包括南布、沙湖等项目成为首批实施试点。

具体而言，在这种模式中，政府根据政策法规以及城市规划，明确留给社区的土地规模、规划功能和指标、补偿资金，这三者之间可以相互转换；社区集体股份公司则与业主谈判，自主开展房屋补偿、拆除与安置工作，拥有较大的能动性。

“简单说就是，村集体把旧改项目的拆迁补偿等工作完成，然后开发商作为责任主体进行规划建设。”益田集团内部人士向观点地产新媒体解释称。

中国综合开发研究院研究员宋丁在接受观点地产新媒体采访时表示，实际上，过去几年间，深圳旧改也是由村集体协调房屋补偿、拆迁与安置工作，坪山新区的“整村统筹”只是进一步强化这种做法而已。

“"整村统筹"是在现有城市更新政策的基础上，出台符合坪山发展实情的细则，并由村集体出面解决大量原住民或业主的问题，有助于更快速推进旧改。”

数据显示，2014年，坪山新区全年共计补偿建筑面积约9万平方米，筹集安置房359套约4万平方米，完成土地整备入库2.14平方公里，较年度入库任务高0.04平方公里。坪山新区政府在报告中称，“整村统筹”土地整备工作取得新进展。

不过，宋丁转而表示，“整村统筹”试点之所以在坪山新区实施，和独特的区域因素有一定的联系。其中他列举数据称，2015年，坪山新区GDP增幅9.4%仅次于龙岗区，但总值458.07亿元是全市倒数第二水平。

“坪山新区目前发展偏弱，但相对而言，原住民或业主没有过于复杂的经济关系、人际关系，因此推进旧改的难度远低于关内。相反，在南山、罗湖等地区做旧改，则面临拆迁补偿等方面的巨大压力。”

《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》最新披露，深圳新增的城市更新项目共有20个，其中福田、南山、盐田三个关内区域占比达55%，宝安、龙岗、坪山新区、龙华新区、大鹏新区则占比45%。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿则对观点地产新媒体也表示，“整村统筹”最大的好处便是解决了开发商在旧改过程中的最大问题——拆迁谈判，只需要补交地价即可获得土地。

“但由于旧改利益博弈的存在，即便是村集体统筹拆迁等工作，也未必能顺利推进。”因此他认为，“整村统筹”要成为主流，还需要形成具有引导性的相关政策体系，包括向责任主体给予税费、土地价方面的优惠条件，充分调动开发商的积极性。