春节后西安楼市呈现回升态势 回暖空间有限

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春节期间西安楼市表现平淡，“返乡置业”对市场推动有限。

2月西安住宅市场61.4万㎡，环比下跌51.7%，同比上涨16.5%。成交量与历年春节所在月份差距不大；成交均价6505元/㎡，环比下跌2.2%，同比下跌5.4%，量价层面整体平稳。

节后购房的市场惯性持续，2月最后一周市场呈现明显升温。

纵观西安近年3月份市场，均有所谓“小阳春”的市场现象。究其原因一是因为年终收入上会有所积累，二是春节期间是很多家庭在购买大宗商品形成统一决策的时机。从节后第一周市场表现来看，各案场整体的上客量和咨询量明显上升，带动成交迅速回归。

一线城市火爆楼市传导效应下，今年“小阳春”市场爆发更为迅速和明显。

节后一线城市成交暴涨，房价快速攀升，媒体竞相报导。在舆论导向下，消费者缺乏有效判断，必定形成“羊群效应”。购房者观望情节完全被打破，形成一拨购房需求的集中释放，带动楼市快速回升。

中央降首付和契税、营业税，地方加快供给变革。

一个是2月2日发布的不限购城市首套商贷首付最低20%、二套商贷首付最低30%政策。新政把握住了救市的关键，踩得时点很到位，受益最大的是二、三线城市。另一个是2月19日发布的调低购房契税和营业税新政。新政取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制，各线城市均受益，但收益最大的还是二线城市。今年以来，楼市、地市行情开始由一线向二线转移，在首付和税收新政支持下，二线楼市值得期待。

中短期楼市持续火热动力不足，回暖空间有限

对于目前西安市场而言，易道认为尽管市场回升的态势已经初步确立，但是中短期内市场持续火热不具有支撑力，回暖的空间有限。原因在于两方面：一、不管是政策上的利好还是一线城市传导的市场预期利好，它带动购房者积极入市，更多的集中在对于有购房意向客户的刺激作用，所起到的作用在于能够缩短潜在购房者的购房周期，提高潜在购房者的购买效率，推动作用更多体现在潜在购房者，对于新增购房需求并无长足的动力；二、截止目前西安住宅库存量2105万㎡，按月均100万㎡的流量计算，去化周期仍有21个月。去库存仍是重中之重，在整体宏观经济低迷，购房者收入预期下降的大背景下，市场反转缺乏足够的支撑力及市场空间；三，从宏观背景来看，2016年，全球经济复苏仍充满变数，中国经济对房地产的依赖加大。当前中国经济的主要矛盾是供求严重不匹配，实体经济和房地产业亟需供给侧升级。7亿平方米待售商品房库存只是冰山一角，楼市去库存仍任重道远，今年全国房地产开发投资很可能负增长。

开发企业紧抓窗口去库存

对于开发商而言，易道认为开发企业须充分利用市场窗口期，并保持价格策略的连续性。购房者集中涌入市场，短时间造成市场繁荣景象，对很多项目而言，这是非常难得的去库存窗口。当然也会对市场产生误判，会产生是否涨价的市场决策。当务之急，开发商更应该理性客观的看待目前的市场行情，充分利用该窗口期强化项目推广，并保持稳定的价格策略，强化性价比，抢占市场份额。

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