别误会 这是给大城市开的“退烧药”

一则有关“京津冀地区不再新增建设用地”的消息，挑动着楼市敏感的神经，人们心里咯噔一下：房价估计要大涨了……实则不然。在这条消息与狂躁的楼市之间，存在着太多误会。别慌，这只不过是管理层面试图倒逼土地利用更加精细化、针对大城市热开的一剂“退烧药”而已。

用地 要减了？

不论是在北京楼盘CBD上班的白领，还是在天津楼盘、河北生活的普通老百姓(603883,股吧)，最近几天的朋友圈、微博都被一条关于土地的新闻刷屏了。要知道，本着“娱乐至上”原则的社交软件，是难得被这么严肃的新闻刷屏的。

被京津冀地区民众广泛传播的正是由国土资源部、国家发展改革委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划2015—2020年》以下简称“《规划》”。《规划》要求，在严格保护优质耕地和生态环境的前提下，以空间格局优化统领京津冀协同发展各项土地利用任务。此外，《规划》还划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。

其中，最显眼的一句就是“减量优化区在规划期内需要通过建设用地"减量瘦身"倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地”。4月国土资源部印发的《国土资源“十三五”规划纲要》中“京津冀国土空间开发导向示意图”显示，减量优化区大致分布在北京和天津主城区部分。

“不安排新增建设用地”，看起来好像来得有点突然。

事实上，细细回味之前的相关政策，早已有迹可循，实行增量控制是未来几年内土地规划建设的必然趋势。

早在2014年9月25日，国土资源部就已在发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提到，要“努力实现全国新增建设用地规模逐步减少”。

2015年7月，国务院副总理、中央京津冀协同发展领导小组组长张高丽针对环京区域房价也曾先行提出警告：强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

而今年4月，国土资源部在《国土资源“十三五”规划纲要》中画下两条红线：到2020年耕地保有量必须保持在18.65亿亩以上，我国新增建设用地总量将控制在3256万亩。

随后，国土资源部在《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》中再次强调，除生活用地及公共基础设施用地外，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地。

与一系列连环政策相佐证的是建设用地供应数据的减少。

国土资源部发布的国土资源主要统计数据显示，今年第一季度全国国有建设用地供应9.47万公顷，同比下降0.2%。其中，房地产用地2.36万公顷，同比下降4.4%。此外，2014年、2015年全年土地供应量也分别同比下降13.7%和17.7%。

从上述数据以及近年来的土地政策中不难看出，控制新增建设用地并不鲜见，很多省市都在城市规划方案中对新增建设用地冠以限制性词汇。

比如广东省国土资源厅在3月份时表示，因近5年供地率未达60%或闲置土地处置不力，广东省内1个地级市和23个县市、区被暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。

此外，江西、海南楼盘等省市的新增建设用地也被“限制”的字眼笼罩着。

房价 要涨了？

“完了完了，房价要大涨”，不知有多少买房人在看完《规划》后都心里咯噔了一下。

这几天，房产中介在电话那头说得最多的话也是“房价马上就要大涨，不买就晚了”！甚至在一些稍有经济学常识的人心里，也直接得出了“停止新增建设用地将影响城市住宅的供需关系，导致房价快速上涨”的推论。

事实上，建设用地涵盖的范围很广，主要分为居住用地、公共设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、特殊用地。居住用地仅仅是其中的一部分而已。

值得注意的是，目前国内大城市楼市已由增量时代进入存量时代。这意味着，今后这些城市的房价走势更多依靠的将是二手房价格，而非在新增建设用地上建造的新房价格。

而眼下二手房交易量的急剧上涨恰好验证了存量时代关于房价由谁决定的推论。

新金融记者 孙翼飞 郝一萍